دانلود پایان نامه

وادوات مورد نياز آن همچنين روش هاي پيش رو در خصوص نحوه انجام كاداستربه روش كتابخانه اي تحقيق را شروع ودر ادامه كار به جهت كاربرد آن در سازمان ثبت با مشورت از اساتيد و همكاران در اداره ثبت را بررسي و سپس آثار آن بر روند ورود پرونده هاي ثبتي بر دستگاه قضايي را مورد بررسي قرار گرفته است.

فصل چهارم
تجزیه و تحلیل داده ها

از آنجايي كه از زمان تاسيس سازمان ثبت ، كليه فرايندهاي ثبتي در قالب مجموع قوانين خارج از رويه سيستماتيك وبصورت دستي انجام مي گرفت.در راستاي عبور از سيستم سنتي مثبت اسناد واملاك وورود به ثبت نوين مجموع فرايندهاي مزبور در چند بخش كلي سازماندهي گرديده است. كه از آن جمله مي توان به كاداسترو جانمايي پلاكهاي ثبتي ، صدور اسناد تك برگ ، بروز آوري دفاتر اسناد رسمي مطابق با سيستم ثبت نوين املاك تكميل بانك جامع املاك اشاره نمود. ذيلا بصورت مشروح موارد مزبور را مورد بررسي قرار خواهيم داد.
4-1-استفاده ازسیستم کاداستر
در فصل اول مشروحا به تعریف کاداستر واقسام ان پرداخته شد که دراین فصل به اختصار به تاثیر کاداستر بر روی فرایند های ثبتی اشاره میگردد.
املاكي كه داراي نقشه ثبتي با طول و ابعاد مشخص در پرونده ثبتي مي باشند، چنانچه پس از بررسي نقشه UTM (اندكس شهر) نسبت به وجود نقشه ملك در اندكس اطمينان حاصل گردد و طول و ابعاد نقشه ثبتي با نقشه موجود در UTM يكسان باشد همان نقشه را تاييد و ذخیره مي كنيم. UTMنقشه جامع هوائي املاك واقع دريك ناحيه بادرج مختصات نقاط به توسطGPSتوسط سازمان نقشه برداري كشورمی باشد.
2- املاكي كه داراي نقشه ثبتي باطول وابعاد مشخص در پرونده ثبتي باشند، ولي در نقشه Utm نباشد. اداره ثبت موظف است به توسط نقشه بردار ثبت، مختصات دو نقطه يكسان را هم در نقشه ثبت وهم در نقشه UTM قابل پياده سازي باشد و با مراجعه نقشه بردار به محل، برداشتGPSبه مقیاس1/500انجام می شود. و پس از ترسيم نقشه و يكسان سازي مقياس نسبت به ثبت و ذخیره نقشه در بانك اطلاعات اندكس شهري اقدام وجانمايي پلاك ثبتي صورت مي گيرد.
4-1-1- جانمایی املاک برروی سیستم یکپارچه
اغلبب ین آنچه که درمحل ملک وجود داشته است وتوسط مالک درخواست ث تگردیده است وباآنچه که به ثبت رسیده است و در سندمالکیت توصیف شده، اختلاف وجود داردکه اینا ختلافات منشاء بسیاری ازتعارضات ملکی در کشور میباشند .
با توجه به اینکه شرح احوال ملک اعم از مساحت موقعیت حد ومشخصات وحقوق ارتفاقی درعمیات ثبتی ملک بصورت توصیفی وازطرفی عدم وجود استاندارد های فنی یکسان جهت انجا م امور نقشه برداری، استفاده از وسایل ابتدایی در واحدهای ثبتی مرسوم بوده است.
4-1-1-1- آثار جانمايي املاك بر روي سيستم يكپارچه
تاقبل از اجرای سیستم کاداسترتمامي مراحل صدور سند مالكيت توسط اداره ثبت بصورت غيرسيستمي انجام مي گرفت و در برخی موارد حتي املاكي كه سند مفروزي صادر گرديده اند فاقد نقشه بوده و ياچنانچه داراي نقشه ثبتي باشند، نقشه مربوطه فاقد طولوابعاد متراژي بوده و صرفاً داراي حدود طبيعي مي باشند. اين امر بعضاً‌به دليل بر هم خوردن عوارض طبيعي محل منجر به ايجاد اختلاف و تعارض مي گردد و يااينكه در طي مراحل درخواست سند توسط متقاضي املاك خارج محدوده ثبتي مورد پذيرش ثبت قرار مي گیرد. درادامه به شرح محاسن استفاده از سیستم کاداستر درادارات ثبت مي پردازيم.

4-1-1-1-1- جلوگيري از ثبت ملك بصورت معارض29
چنانچه ثبت به تمام ملك يا قسمتي از ملك دوبار سند مالكيت صادر کند، سند مالكيت موخر الصدور راسند مالكيت معارض مينامند . تشريفات انجام معاملات با اسناد مذكور تابع قوانين خاص موضوع مي باشد.در برخي تعارضات اعلامي مشخص مي گردد كه ثبت محل نسبت به يك ملك واحد، دو مرحله به سند مالكيت صادر وتسليم نموده است. كه سند مالكيت موخر الصدور را سند مالكيت معارض مي نامند. كه اين امر مي تواند ناشي از بي دقتي متصديان امر در مرحله قبول تقاضاي ثبت باشد. اين دو مقوله خارج از بحث ما مي باشد. و صرفاً به تاثير نقشه كاداسترو جانمايي املاك در كاهش روند صدور اسناد معارض خواهيم پرداخت.
با توجه به اينكه عوارض طبيعي مثل جاده، كال، مرتع و … قابليت تخريب و نابودي را به مرور زمان دارند، در عمل اسناد مالكيتي كه حدود آنها باعوارض طبيعي تعريف شده اند، به مرور زمان دچار تحريف حدود مي گردند و امكان اين كه مشخص گردد آيا حدود موجود و مجاورين فعلي باحدود طبيعي تعريفي در گذشته مطابقت دارند ياخير، وجودنخواهد داشت.اين امر مي تواند منشا اشتباه در عمليات ثبتي و شروع پروسه صدور سند معارض باشد حال چنانچه نقشه ملك در سيستم يكپارچه UTM موجود باشد، از آنجايي كه مختصاتن قاط ماهواره اي به وسيله دستگاه GPS برداشت مي گردند امكان تغيير این مختصات تا ابد وجود نخواهد داشت. از آنجاییکه تمام عملیات ثبتی بعدی به صورت سیستمی، پس از جانمایی پلاك در نقشه اندكس و ثابت نمودن نقشه ملك با نقشه هوايي ادامه خواهند يافت و پس از صدور سند ملك ديگر قابليت ثبت حدود جديد براي بار دوم بر روي آن ملك جانمايي شده وجود ندارد، عملاً ثبت معارض يك ملك واحد براي دو بار منتفي خواهد بود. در بحث تعارضات املاك سه نوع تعارض مطرح مي گردد.
الف-تعارضات مربوط به يك يا چند حدملك ونه تمام ملك باشد .درموارديکه تعارض مربوط به حد ملك ونه تمام ملك باشد ،به اين نحو ممكن است قسمتي وياتمام ح
دي ازملك درملك مجاورتعريف گرديده باشد. باجانمايي پلاك ثبتي درنقشهUTMاين حالت نيزمنتفي خواهد شد .
ب-تعارضات در ملك به شرحي كه توضيح داده شده باشد وبراي يك ملك دوبار سند صادر گردد.
ج-تعارض در حقوق ارتفاقي، در مواردي تعارض مربوط به حقوق ارتفاقي باشد لازم به ذكر است، حق ارتفاقي حقي است براي شخص در ملك دیگریو اين تعريف مقابل حق انتفاع مي باشد. در مرحله قبول تقاضاي ثبت و تنظيم اظهار نامه، اولين مرحله عمليات ثبت اين حق كه براي غير وجود دارد، اعلام ودر اظهار نامه درج مي گردد. در زمان تحديد حدود نماينده ثبت موظف است مراتب وجود حق ارتفاق را در صورتجلسه تحديد حدود درج نمايد، چنانچه براي يك ملك كه داراي يك حق ارتفاق مي باشد و اين حق متعلق به صاحب حق مشخصي،طبق اظهار نامه ثبتي بوده است، به نحو مكرر حق ارتفاق به شخص ديگري كه صاحب حق نمي باشد تعلق گيرد.زمانیکه بحث تعارض در حقوق ارتفاقي پيش مي آيد تشخيص اين قسم از تعارضات در صلاحيت محاكم قضايي مي باشد. واز طرفي با توجه به اينكه درقابليت ثبت حقوق ارتفاقي نسبت به ملك در سيستم كاداستروجودندارد فلذا در اين قسم از تعارضات امكان جلوگيري از وقوع تعارض توسط جانمايي پلاك ثبتي در سيستم امكان پذير نمي باشد.

مطلب مشابه :  منبع پایان نامه درموردرضایتمندی، رضایتمندی زناشویی، رضایت زناشویی، مذهبی بودن

4-1-1-1-2- جلوگيري از ثبت ملك خارج محدوده
در گذشته سازمان ثبت نسبت به تعريف بخشهاي ثبتي در روند اجراي اعلان ثبت عمومي اقدام نموده است و مالكين با مدارک مثبِت مالكيت تقاضاي ثبت املاك خود را در اجراي ماده 21 قانون ثبت30 بعمل مي آورند و املاكي كه اظهار نامه هاي ثبتي آنها به اداره ثبت بازگشت نشده است وجز املاك مجهول المالك منظور گرديده است31 وهيچگونه سابقه ثبت ندارند، امكان اين كه چنانچه درخواست ثبت نسبت به اين املاك پذيرفته شود وتشخيص اينكه ملك در شرف ثبت اظهار شده آيادر قلمرو بخش و ناحيه ثبتي، ثبت محل مي باشد يا خير، بعضاً مقدور نمي باشد. با ‌جانمايي پلاكهاي ثبتي در سيستم كاداستروتعيين قلمرو ثبتي، ادارات ثبت محل با قيد بخشها و ناحيه هاي ثبتي و نيز در پلاكهاي ثبتي اصليعملاً‌در روند اجراي ماده 21 قانون ثبت سيستم كاداسترنقش بسزايي ايفا مي نمايد.در ذیل به تاثیر کاداستر در قسمت های مختلف می پردازیم.
4-1-1-1-2-1- مشخص شدن دقيق ملك در درخواست صدور سند مالكيت
4-1-1-1-2-1-1- در خواست صدور اسناد مالكيت قانون تعيين تكليف اراضي فاقد سند ( اسناد عادي )32
با توجه به اينكه در اجراي قانون مزبور، ادارات ثبت نسبت به صدور سند مالكيت عموماًٌ به استناد اسناد عادي وقولنامه هاي نزد اشخاص اقدام مي نمايند. برخي از اين اسناد عادي مربوط به اراضي فاقد سابقه ثبت مي باشند ؛به شرحي كه سابقاً راجع ماده 21 ق . ث. گفته شد؛ امكان سوء‌استفاده اشخاص و يا اشتباه ثبت محل در تشخيص وتعيين پلاكهاي اصلي و فرعي ملك موردتقاضا به وسيله استفاده از سيستم كاداسترمنتفي خواهد بود. در تمامي مراحل صدور اسناد مالكيت اراضي فاقد سند مالكيت و سابقه ثبت معرفي مكان بر عهده متقاضي خواهد بود.
4-1-1-1-2-1-2- درخواست صدور اسناد مالكيت اعياني (‌موضوع ماده 104 آئين نامه ثبت )
چنانچه مالك عرصه (در صورتي كه عرصه پلاك ثبتي در دفتر املاك ثبت گرديده باشد)، حق استفاده منافع و اعيان پلاك را به موجب قرارداد به غير واگذار نمايد،و مستاجرمنافع با کسب اجازه از مالک اعیان چنانچه در پلاك ثبتي به ایجاد اعيان اقدام کند، مي تواند در راستاي اجراي قانون مزبور نسبت به درخواست و دريافت سند مالكيت اعياني از ثبت اقدام نمايد.در عمل تشخيص اينكه پروسه واگذاري منافع اعيان پلاك ثبتي از سوي مالك عرصه به نحو درست انجام گرفته و اين كه آيا شخص واگذار كننده منافع اعيان مالك ثبت عرصه بوده است، يا خير؟ پس از جانمايي پلاك ثبتي در سيستم كاداسترراحتر ودقيق تر خواهد بود.
4-1-1-1-2-3- درخواست صدور اسناد مالكيت منازل روستايي ( بنياد مسكن )
با توجه به اينكه قانون گذار در راستاي نيل به هدف سند دار كردن تمامي اراضي، منجمله اراضي روستايی در حال حاضر با تصويب قانون ماده 133 برنامه چهارم توسعه33، پروسه سند دار كردن منزل واقع در بافت روستاها را كليد زده و اين امر با هماهنگي بنياد مسكن و اداره ثبت محل در شرف انجام مي باشد. لازمه صدور اسناد مالكيت مزبور اين است كه ابتدا نقشه كلي روستاي موردنظر باقيد طول و ابعاد متراژي در سيستم كاداسترجانمايي گردد. نتيجتاً كاداستردر روند صدور اسناد موضوع قانون مزبور نقش كليدي را همواره بر عهده دارد.
4-1-1-1-2-4- درخواست صدور اسناد مالكيت موضوع ماده 21 قانون ثبت
این موضوع قبلا به طور مفصل در همین فصل بررسی شده است.

مطلب مشابه :  منابع پایان نامه با موضوعسلامت روان، انسان سالم، وسواس فکری، سلامت روانی

4-1-1-1-2-2- ارزيابي املاك
4-1-1-1-2-2-1- ارزيابي املاك به جهت توثيق ملك نزد مراجع قضائي
در حال حاضر چنانچه قصد توثيق ملك نزد مراجع قضايي وجود داشته باشد، ابتدا فرد وثيقه گذار كه الزاماًٌ ‌بايستي مالك يا نماينده قانوني وي باشدبايستي در محل دادگاه ها حاضر و رضايت خودرا با توثيق ملك خود اعلام نمايد. در مرحله بعد با ارجاع موضوع به كارشناس دادگستري ارزيابي ملك انجام و پس از آن دستور بازداشت ملك به اداره ثبت محل صادر مي گردد. در اسناد مالكيت دفترچه اي كه در گذشته صادر مي گرديد صرفاً‌اطلاعات ميزان مالكيت، مالك و حدود و مساحت ملك درج مي گرديد كه در مرحله ارزيابي ملك توسط كارشناس بعضاً ملك اشتباهاً‌ ارزيابي مي گردد. با توجه به اين كه در اسناد تك برگي صادره وجود نقشه اختصاصي وبلوك ملك مساحت در ذيل سند مالكيت تعبيه
شده است، در عمل درصد وقوع اشتباه و ارزيابي املاك بسيار كم خواهند بود. اين مهم مرهون سيستم كاداسترو پيادهسازي پلاك ثبتي در سيستم مي باشد.
4-1-1-1-2-2-2- ارزيابي املاك به جهت ترهين
چنانچه درراستاي ترهين ملك نزد دفاتر اسناد رسمي به جهت ارزيابي ملك به كارشناس بانك ارجاع گردد، از اسناد تك برگ صادره به استناد سيستم كاداسترباتوجه به وجودنقشه جانمايي شده استفاده بهينه اي بعمل خواهد آمد.
4-1-1-1-2-2-3 – ارزيابي املاك به جهت صدور اسناد مالكيت موضوع ماده21 قانون ثبت
پس از اين كه در راستاي اجراي قانون موضوع ماده 21 قانون ثبت ملك آماده ثبت دفتر املاك مي گردد، نماينده ثبت موظف است ارزيابي ملك را بعمل آورده وبه جهت وصول حقوق دولتي به حسابداري ارجاع نمايد. سيستم كاداستردراین باب وجود يك رويه باتوجهبه مشخص بودن املاك مندرج در هر ناحيه با استفاده از دفاتر قيمت گذاري دولتي ايجاد خواهد نمود.
4-1-1-2- تاثير كاداستربر اعمال حقوقي ثبت
4-1-1-2-1- تحديد حدود ماده 21 قانون ثبت
در باب قبول درخواست

 
دسته‌ها: پایان نامه ها

دیدگاهتان را بنویسید