دانلود پایان نامه

و صرفنظر از آنکه بر اساس نظر مشهور هم شامل تصرفات کیفی است و هم کمی، و اگر چه دوام مالکیت از قاعده سلطنت برداشت نمی‌گردد اما در استناد به سلطنت مالک، اولویت استدلال و تمسک، از آن مالک قبلی است. به عبارتی مالک در زمان مالکیت خود چه دائمی و چه موقت مسلط بر مال خویش بوده و انتقال آنرا به صورت مقید به مصلحت خود دانسته است؛ بنابراین با اطلاق قاعده ” الناس مسلطون علی اموالهم ” مالکیت زمانی قابل توجیه است.

۷-استدلال به تالی فاسد غیر عقلایی در مالکیت زمانی که نمی توان بدان ملتزم شد. فرض کنیم مالکیت محدود در زمان خاص به فردی اعطا شد؛یکی از عناصرحقوقی آن حق تصرف است. ۸۶
الف ) اگر برای مالک اقتدار کاملی در نظر گرفته ایم، وی می بایست حق همه گونه تصرف از جمله تلف ملک را دارا باشد که بنابراین خلاف انگیزه های دیگر موجود در قراردادهای تایم شریگ خواهد بود؛ البته اگر هم بر اساس قرار داد چنین حقی داشته باشد دیگر مالکیت دائمی است نه موقت و از فرضیه ما خارج است.

ب ) در فرضی که بگوییم شخص اصولاً چنین حقی را دارا نمی‌باشد در واقع حق مالکیت معنی نداشته و قرارداد از نوع حق انتفاع خواهد بود.
با نگاهی کلی به نظریه های حقوقی و عمدتاً فقهی فوق ملاحظه می‌کنیم که دسته‌ای از این دلایل به عدم صحت و اعتبار مالکیت زمانی در مقام ثبوت اشاره دارد و دسته دیگر بار استدلال را به عدم امکان اینگونه مالکیتها در مقام اثبات و آثار اجتماعی حقوقی آن از جمله تالی فاسد غیر عقلایی تکیه داده‌اند.
پاسخ:در ارتباط بین مالکین مالکیت زمانی استدلال شیخ انصاری مبنی بر مالکیت فعلی طبقه موجود وقف و مالکیت شأنی طبقه معدوم در مقام پاسخ به ایراد هفتم مخالفین قابل استفاده می‌‌باشد. حتی اگر مالکیت شأنی را آنطور که برخی فقیهان قبول نکرده‌اند به رسمیت نشناسیم. اما رابطه‌ای ضعیف و اعتباری بین عین و سایر مالکان مالکیت زمانی بر قرار شده است و این رابطه ضعیف را اگر چه مالکیت شأنی هم ندانیم باز هم موجب محدودیت دایره اختیارات مالک موقت می شود بنابراین حق تلف ندارد.

۲-۱-۶اقسام مالکیت زمانی:
۲-۱-۶-۱ مالکیت زمانی ، برمبنای حق ایجاد شده برای خریدار :۸۷
الف : مالکیت زمانی سنددار : این نوع از مالکیت زمانی ، متضمن ایجاد حق مالکیت بر قسمتی از ملک یا مجتمع، برای فرد خریدار است. از آن جهت که برای مالکیت در آمریکا حتماً باید سند صادر شود، به مالکیت زمانی متضمن حق مالکیت، مالکیت زمانی سنددار می‌گویند.
ب : مالکیت زمانی بدون سند : در این نوع از مالکیت زمانی ، شما ملکی را اجاره می‌کنید یا مجوز استفاده از آن را به دست می‌آورید یا عضو باشگاهی می‌شوید که به شما اجازه می‌دهد برای مدت مشخصی از سال، از اموال آن استفاده کنید. در این تقسیم‌بندی هر مالکیت زمانی که متضمن مالکیت نباشد قرار می‌گیرد.
ج : مالکیت زمانی اجاره‌ای: نوعی از مالکیت زمانی است که حق استفاده از موضوع مالکیت زمانی برای استفاده کننده، از طریق اجاره به دست می‌آید. برای مثال خریدار مالکیت زمانی ، یک خانه را برای یک هفته در سال، برای پنج سال متناوب، اجاره می‌کند. بدین ترتیب برای پنج سال، در آن هفته مشخص، او می‌تواند از خانه استفاده کند، زیرا خانه در اجاره اوست.
ح : مالکیت زمانی براساس حق انتفاع: در این نوع مالکیت زمانی ، برای خریدار مالکیت زمانی هیچ حق مالکیتی نسبت به مکان خاصی ایجاد نمی‌شود، همچنین او مالک منافع هم نیست و لذا عقد اجاره هم موضوعیت ندارد. این نوع مالکیت زمانی همانند اجاره است و شاید اجاره را نیز بتوان نوعی حق استفاده دانست، ولی قواعد خاص اجاره بر آن بار نمی‌شود بلکه بیشتر تابع توافق طرفین است. لذا می‌تواند زمان با استفاده از روش رزرو تعیین شود،اختصاص به یک واحد مسکونی خاص نداشته باشد و مواردی مانند آن.
خ : مالکیت زمانی مالکیتی : در این نوع از مالکیت زمانی ، فرد، مالک یک هفته‌ای (یا دوره
زمانی مشخص دیگری از) یک واحد مسکونی است. در واقع در این نوع از مالکیت زمانی ، فرد یکی از مالکین متعدد واحد مسکونی است که این مالکیت، با توجه به سهم هر مالک، براساس زمان بین آنها تقسیم شده است.
لذا مالک، تا آخر عمر، حق استفاده از واحد مسکونی را دارد و پس از مرگ او، این واحد به ورثه خواهد رسید. همچنین او می‌تواند به هر طریق که می‌خواهد از ملک خود استفاده کند یا آن را به دیگران انتقال دهد. البته اختیارات مالک در مالکیت زمانی هیچ‌گاه کامل نیست و در واقع او مانند خریدار آپارتمان، با برخی محدودیت‌های قانونی و قراردادی، در استفاده از واحد خود، برخوردار است. در آمریکا حتماً باید برای این نوع مالکیت زمانی سند صادر شود.

مطلب مشابه :  مقاله رایگان درمورد تغییرات اقلیمی

۲-۱-۶-۲مالکیت زمانی بر مبنای محل اقامتگاه:
الف : مالکیت زمانی سند‌دار برای واحد معین در زمان معین: که در آن سندی به خریدار داده می‌شود که براساس آن، او مالک یک واحد یا خانه معین، برای یک زمان معین، در چند سال مشخص می‌شود.
ب : قرارداد مالکیت زمانی شناور: این نوع مالکیت زمانی از قابلیت انعطاف بیشتری برخوردار است. شخص برای یک هفته در سال می‌تواند از واحد مسکونی استفاده کند ولی این یک هفته از قبل مشخص نیست و شخص باید آن را رزرو کند. لذا رزرواسیون در این نوع تایم شر، اصل اول محسوب می‌شود. البته همه مالکان از حق رزرو برخوردارند و در واقع با هم در انتخاب هفته مناسب مسابقه می‌دهند.
ج : طرح مالکیت زمانی ایجادکننده حق استفاده: در وا
قع این قرارداد، یک قرارداد اجاره است و با پایان آن دیگر شما هیچ حقی نسبت به ملک نخواهید داشت.
د : باشگاه تعطیلات، طرح‌های مبتنی بر سیستم اماکن: در این نوع از مالکیت زمانی ، مالک از میان نقاط مختلف تفریحی، محل مناسب برای اقامت خود را انتخاب می‌کند. در واقع در این سیستم، اماکن تفریحی مختلف با عضویت در یک شبکه عضویت به هم مرتبط هستند و مالک می‌تواند حق استفاده خود را در هر فصل که می‌خواهد و در هر منطقه که مناسب باشد، بر اساس سیستم رزرواسیون انتخاب کند. ۸۸

۲-۱-۶-۳مالکیت زمانی بر مبنای زمان استفاده:

الف : هفته‌های ثابت : منظور این است که دارنده مالکیت زمانی حق دارد در هر سال تقویمی، در هفته معینی، از واحد مشخصی از مجموعه اقامتی استفاده کند. ویژگی این نوع را می‌توان به صورت زیر بیان کرد:
واحد اقامتی مشخصی، هفته مشخصی، مالکیت مستند (دارای سند) به شرح پیش گفته به شکلی که دارنده حق مالکانه می‌تواند همه حقوق مالکانه اعم از استیفای منافع، فروش، اجاره و معاوضه را اعمال نماید. این حق به ارث می‌رسد.
چنانچه استفاده به شکل “حق استفاده” باشد، دارنده حق در واقع حق استفاده از مجموعه اقامتی را برای سال‌های معینی (معمولاً ۱۰ تا ۵۰ سال ) رزرو می‌کند.
ب : هفته های شناور :در این نوع از مالکیت زمانی ، دارنده بیع زمانی، بسته به نوع فصل مذکور در قرارداد خرید، حق دارد که با توسل به سیستم رزرواسیون واحدها، هفته مورد نظر خود را برای استفاده از واحدهای مجموعه اقامتی انتخاب کند.
در واقع سه فصل برای مجموعه اقامتی در نظر گرفته می شود: فصل شلوغ، فصل معمولی و فصل خلوت. مالک تایم شر فصل شلوغ، حق انتخاب هفته مورد نظر از سه فصل را دارد، مالک فصل معمولی، حق انتخاب در فصل معمولی و خلوت را دارد و بالاخره مالک تایم شر فصل خلوت، تنها حق انتخاب فصل خلوت را دارد. در این خصوص نیز بسته به مورد ممکن است صاحب حق بیع زمانی، دارای سند مالکیت باشد.
براساس تحقیقات ملی اخیر در آمریکا، نزدیک به ۷۰% مجموعه های اقامتی آمریکا، به این شکل به فروش می‌رسد.

پ: : نظام مبتنی بر امتیاز یا اعتبار :
در این نوع از مالکیت زمانی ، به مالک تخصیصی از امتیازات یا اعتبارات اعطا می شود که به موجب آن او حق می‌یابد روزهای مورد نظر برای استفاده، فصول سال و اندازه واحد را انتخاب کند. همین عوامل ارزش امتیاز را تعیین می‌کند. ویژگی این برنامه این است که به مالک اختیار شکستن هفت روز را به بخش‌های هفته با اندازه های متفاوت می دهد. در این نظام، اعضای کلوپ امتیازات را برای استفاده از امکانات مجموعه های رفاهی در محل‌های مختلف و برای نقل و انتقال، استفاده می‌کنند. اندازه واحدها، فصل استفاده و محل مجموعه اقامتی، تعداد امتیازات لازم برای به دست آوردن واحد اقامتی مورد نظر را تعیین می‌کند. امکان دارد که کلوپ تفریحی، قباله یا سندی به دارندگان چنین امتیازات یا اعتباراتی اعطا کند. ۸۹
ج: مالکیت جزیی: مالکانی که تمایل دارند سهم بزرگتری از مالکیت مجموعه اقامتی را صاحب شوند، به طور مثال از ۵ هفته تا ۲۶ هفته، این نوع از مالکیت را می خرند. این نوع از مالکیت در مجموعه های اقامتی، در مناطق ورزشی مربوط به اسکی و کنار دریا معمول است.
چ: واحدهای تجزیه شده: در مواردی که واحد محل اقامت دارای سه اتاق خواب جداگانه است، گاهی مالک یک قسمت را برای خود نگاه می دارد و بقیه را در برنامه های معاوضه می گذارد یا به غیر اجاره می دهد.
ح: هفته های دوباره: نوعی استفاده است که در آن مشتری ترجیح می دهد در دو زمان ( دو نیم هفته ) از مجموعه استفاده کند. در این مورد رزرو واحد از قبل، اهمیت زیادی دارد و منطق اولویت در رزرو، حاکم است.
د:مالکیت هر دو سال یک بار: در این نوع مالکیت زمانی ، مالک اجازه دارد هر دو سال یک بار، از محصول بیع زمانی بهره مند شود، و هزینه آن، کمتر از مالکیت سالانه است ولی به نصف نمی‌رسد.

مطلب مشابه :  منابع تحقیق با موضوع اقدامات درمانی

۲-۱-۷خصوصیات قرارداد مالکیت زمانی:
۱‌ـ‌ قرارداد مالکیت زمانی عقدی است لازم:۹۰
با توجه به اصل لزوم و یا اصاله‌اللزوم در قراردادها، این قرارداد برای طرفین لازم است حتی اگر این مسئله در قرارداد به سکوت برگزار شده باشد یا این قرارداد به صورت عقدی خیاری منعقد شود زیرا خیاری بودن یک قرارداد تناقضی با لازم بودن آن ندارد و برعکس درج خیار خود موید لازم بودن آن عقد یا قرارداد است تا راهی برای بر هم زدن آن عقد وجود داشته باشد. علی‌القاعده قانون است که به طور صریح یا ضمنی اعلام می‌نماید که عقدی جایز است. البته امروز این ایده سنتی به تدریج به کنار می‌رود و کم‌کم این ایده شایع می‌شود که جایز یا لازم بودن یک عقد را باید در اختیار طرفین عقد قرار دهیم تا آنان بنا بر مصلحت و تکیه بر اراده خود تصمیم‌گیری نمایند.
۲‌ـ‌ عقدی است معوض:
در قراردادمالکیت زمانی ما با عوض و معوض (ثمن ‌ـ‌ مبیع) آشنا می‌شویم. در این قرارداد لزومی ندارد که ثمن به صورت وجه نقد یا وجه رایج کشوری باشد. توافق و تراضی طرفین برای تعیین نوع و جنس ثمن و مقدار ثمن و نحوه پرداخت آن کافی است.
۳‌ـ‌ عقدی است تملیکی:
در این قرارداد انتقال مالکیت نسبت به عین و منافع (در دوره‌های معین) و نسبت به ثمن صورت می‌گیرد.
۴‌ـ‌ دوام مالکیت:
مالکیت در قرار داد مالکیت زمانی دائمی است که می‌تواند صدها سال ادامه داشته باشد، برای مالک یا خریدار و وراث وی. این مالکیت قهرا به ورثه قانونی خریدار منتقل
می‌شود. آنچه مقید و محدود به زمان است، استیفاء منفعت می‌باشد. در عقد اجاره هم ممکن است مستاجر منزلی را برای مدت بیست سال اجاره نماید ولی هر ساله به مدت یک ماه آن را برای امور اداری یا محل سکونت خود مورد بهره‌برداری قرار دهد و این بهره‌برداری موقت تعارضی با مسئله مالکیت عین و منفعت وی ندارد.
بنابر مستنبط از مواد ۳۰ و ۹۴ قانون مدنی مالک می‌تواند دامنه تصرفات مالکانه خود را یا بر اساس حکم قانون و یا بر اساس قرارداد و توافق، نسبت به خود یا نسبت به طرف مقابل، محدود نماید. این تحدید در تصرفات مالکانه در پروانه‌‌های ساختمانی صادره از طرف شهرداری نسبت به میزان تراکم مجاز دیده می‌شود. مثال‌هایی از این دست در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ ‌ـ‌ قانون زمین شهری ‌ـ‌ قانون توسعه معابر قانون اصلاحات اراضی دیده می‌شود. این نکته اساسی را نباید فراموش کنیم که قانون مدنی اساسا به عنصر “دوام مالکیت” اشاره‌ای ندارد.
۵‌ـ‌ کاربرد قرارداد:
قرارداد مالکیت زمانی برخلاف آنچه که عنوان می‌شود، اساسا مربوط و محدود به استیفاء یا استفاده از منافع در دوران تعطیلات یا امور تفریحی نیست. شخصی می‌تواند اتاقی را در مشهد در هتلی خریداری نماید وبرای مدت یک ماه در سال آن محل را مرکز داد و ستدهای تجاری یا فعالیت‌های اداری یا محل سکونت در دوران تعطیلات خود قرار دهد.
۶‌ـ‌ مبیع عین معین است:
در قرارداد مالکیت زمانی، موضوع عقد یا اوصاف موضوع عقد مالی است “کلی در معین” یا “عین معین” یا عین شخصی. اعم از آنکه مالی باشد غیرمنقول (آپارتمان در هتل) یا مالی باشد منقول (مثلا اسب برای نسل‌کشی یا شرکت در مسابقات اسب‌سواری).

۷‌ـ‌ قدرت بر تسلیم:
در قرارداد مالکیت زمانی، فروشنده بنا بر یک اصل و قاعده کلی باید قدرت بر تسلیم موضوع عقد را داشته باشد والا عقد باطل است (ماده ۳۴۸ قانون مدنی)
۸‌ـ‌ عقد مشروط است:
مالکیت زمانی ، عقدی است مشروط. شروطی از قبیل انتفاع از مال خریداری شده در محدوده‌ای از زمان با قابلیت تکرار یا عدم هرگونه تصرفات و تغییرات مادی در مدت عمر فنی مال موصوف و غیره.
۹‌ـ‌ مقررات غیرآمره در عقد مذکور:
قواعد و مقررات مربوط به قرارداد تایم شرینگ غیرآمره هستند و در زمره گروه قواعد تکمیلی یا تفسیری یا تعویضی قرار می‌گیرند چون این قراردادها بر اساس توافق و تراضی طرفین به وجود می‌آیند. مثلا می‌توان شرط کرد که “در صورت تمایل خریدار نسبت به انتقال مال خریداری شده به شخص ثالث، فروشنده اعم از شخص حقیقی یا حقوقی با پرداخت قیمت روز حق تقدم در خرید را داشته باشد.” تاسیسی حقوقی و شبیه قاعده اخذ به شفعه. این شرط نه باطل است و نه مبطل و نه برخلاف قواعد

 

دیدگاهتان را بنویسید