وتفويض رسيدگي ها به مراجع غير قضايي به دليل موقعيت اداري اين مراجع حتي راي قطعي آن وصف «اداري»‌دارد ونهايتا چنين آرايي نزد عالي ترين مرجع قضايي اداري يعني ديوان عدالت اداري قابل فرجام خواهي است.بنابراين به موازات كاهش اختيارات و كاركردهاي مراجع قضايي به واسطه فرايند قضا زدايي صلاحيت ها و اختيارات مراجع اداري و به تبع آن اقتدارات عالي ترين مرجع قضايي اداري افزايش مي يابد.
در نتیجه مشكلات فرا روي دستگاه قضايي كشور و اعتماد به ضرورت رسيدگي سريع با تشريفات اندك اولياي امور را بر آن داشته كه راهكارهايي نظير قضا زدايي براي كاستن از تراكم دعاوي در سازمان قضايي عام ( دادگاه هاي دادگستري ) يا شيوه هايي نظير جرم زدايي را پيش رو قرار دهند.
بايد ضمن احترام به اصل محوريت دادگستري در رسيدگي به دعاوي وتظلمات قضازدايي با ايجاد انضباط در فرايند دادرسي اداري توام كرد تاحقوق و آزادي هاي شهروندان در مراحل اين نوع از رسيدگي ها محفوظ بماند28.

2-3-2- قضازدايي در سازمان ثبت اسناد و املاك
نظام حقوقي و فرهنگ قضايي هر ملت آيينه تمام نماي درجه تمدن آن ملت بوده وعلاوه بر اينكه صرف همه پديده هاي روان شناسي اجتماع مي باشد ارزش ها و ضد ارزش ها و نيز آرمان ها و آرزوهاي هر جامعه رانيز در قالب بايدو نبايد ها نمايان می سازد.
حسن وقبح نيك وبد هر جامعه را ميتوان به نسبت نهادينه بودن دادگري عدالت قانون پذيري تساهل وتسامع و قانون گريزي حاكم بر آن محيط مورد سنجش قرار داد. هر چه جامعه به سمت و سوي عدل و داد و عدالت ورزي حركت كند در سايه امنيت قضايي استعداد تك تك افرادشكوفا وامكان حركت آن جامعه به سوي تكامل و توسعه بيشتر مي شود .
در يك ارزيابي كلي امروزه درجه توسعه يافتگي يك كشور از روي كارايي و اثر بخشي سازمان ثبت اسنادواملاك آن كشور سنجيده مي شود اين سازمان با رسالت هاي مهمي كه بر عهده داشته وخدمات گوناگوني كه ارايه مي نمايد، نهايت ضامن امنيت حقوق مالكيت مردم بوده و نقش بسيار ارزنده اي در پيشگيري از جرم وكاهش دعاوي در محاكم دارد. به نحوي كه هر كس كه تجاوزي تداخلي تزاحمي و تعارضي به حقوق وي شده باشد، به منظور احقاق حق بطور مستقيم وغير مستقيم به اين سازمان استناد مي نمايد. بانگاهي اجمالي به آمار وارقام منتشره به وضوح نقش اين سازمان در تثبيت وحفظ حقوق مالكيت مشروع افراد روشن مي شود. واز طرق مختلف مانند صدور اسناد مالكيت، ثبت شركت هاي تجاري و موسسات غيرتجاري، ثبت رسمي معاملات و وقايع ازدواج و طلاق ثبت علائم و اختراعات و حقوق مالكيت معنوي ونيز آمارهاي اعلام شده توسط مراجع رسمي ثبت سالانه حدود هشتاد هزار شركت و قريب دویست و پنجاه هزار تغييرات شركتها ثبت سالانه قريب بیست هزار علامت تجاري و اختراع تشكيل یکصد و پانزده هزار پروندهاجرای در دواير اجرا و نيز ثبت سالانه حدود یکصد و پنجاه هزار ازدواج وطلاق در سراسر كشور حكايت از حجم بالاي خدمت رساني اين سازمان مي نمايد.
از آنجا كه يكي ازنگراني هاي دستگاه قضايي حجم فزاينده و غير متناسب ورودي پرونده وطرح در دادگستري ها است شناخت عوامل و ريشه ها درپيشگيري از جرم وكاهش دعاوي در كشور ازاهميت ويژه اي برخوردار است.
در همين راستا ميتوان گفت سازمان ثبت اسناد واملاك كشور مي تواند نقش عمده اي در جلوگيري از ورود پرونده هاي قضايي كه منشا‌ آن ملك و … ثبتي است، ايفا نمايد. كه به اختصار می توان گفت که صدور اسناد مالکیت تک برگ، سیستمی شدن عملیات ثبتی و اجرای طرح کاداستر در سیستم ثبتی کشور انجام پذیرفته است و نظارت بر بنگاه های مشاوره املاک، یکسان سازی اصطلاحات در ادارات و حفظ و نگهداری اوراق مورد انتظار است که در آینده انجام گیرد. در ادامه این شش جزء به اختصار توضیح داده شده است.
صدور سند مالكيت تك برگي
سازمان ثبت اسناد واملاك كشور با همكاري استادان وكارشناسان ثبتي ومتخصصين رايانه، منظور پيشگيري از جرم (جعل وكلاهبرداري) و كاهش دعاوي در محاكم برنامه نرم افزاري با عنوان در جهت ارتقاء، ضريب امنيت وتكميل بانك جامع اطلاعات املاك و كاداستر پيشگيري از جعل وايراد خدشه به اسناد مالكيت تك برگي نمايد. به منظور جلوگيري از وقوع اشتباه در تنظيم سند مالكيت بعد از تكميل كليه اقلام اطلاعاتي، پيش سند تهيه و پس از اخذ گواهي از بايگاني و دفتر بازداشتي واريز هزينه و صدور سند به حساب سازمان ثبت در دفتر املاك مبادرت به چاپ و صدور سند مي شود.به منظور صدور سند مالكيت كليه اقلام اطلاعاتي به وسيله سيستم چاپ ميشود و هر گونه دست نوشته به منظور توضيح و يا رفع اشتباهات احتمالي ممنوع است و باعث مخدوش گرديدن سند خواهد شد.قابل ذكر است اسناد مالكيت تك برگي پس ازهر بار نقل وانتقال قطعي بايستي تعويض وسند به نام خريدار جديد صادر شود. بدين صورت كه اگر معامله اي صورت گرفت واختلافي پيش آمد، موضوع بدون طرح در محاكم قضايي از طريق واحدهاي ثبتي و درخواست اجراي تعهد حل وفصل مي شود. همچنين شماره اختصاصي و شناسنامه ملي براي هر كدام از شخصيت هاي حقوقي وجلوگيري از سوء‌استفاده ها در راستاي استفاده از منابع مالي دولت خواهد شد.از ديگر اقدامات در اين رابطه با بررسي هاي انجام شده مشخص گرديده، حدود 50 درصد پرونده هايي كه در محاكم دادگستري تشكيل شده مربوط به قولنامه هاي عادي است كه الزام به تنظيم سند رسمي عمده آنها راتشكيل مي دهد.ازاين رو سازمان ثبت اسناد واملاك كشور در پي اجرايي دقيق بند ت ماده 51 قان
ون بخشي از مقررات مالي دولت طرحي در دست اقدام دارد، كه چنانچه يك معامله چه دردفتر خانه و چه دربنگاه مشاورين املاك وخودروانجام شود براي چك كردن مسائلي مثل تشخيصهويت مالك بر اساس كدملي تشخيص مشخصات ملك براي جلوگيري از تخلفات و تعيين نوع معامله از اين طرح استفاده خواهد شد. در اين طرح معاملات افراد در دفاتر اسناد رسمي ثبت و سپس از سوي دفاتر براي ايجاد كد رهگيري به وزارت بازرگاني فرستاده خواهد شد بدين صورت كه اسناد پس از ثبت سنددر دفتر خانه اسناد رسمي واعلام آن به وزارت بازرگاني به هر كدام ازانواع مشخصات مالك خريدار نوع معامله وديگر مشخصات يك كدخاص تعلق خواهدگرفت كه نهايتاً تلفيق اين كدها در سيستم ساماندهي طرح املاك ثبت خواهد شد.نكته قابل توجه اين است كه فقط واحدهاي صنفي پروانه دار كه داراي كه امضاي ديجيتال هستند مي توانند وارد اين سيستم شده وپس دريافت و آن راثبت كنند.مطابق اين سامانه براي هر معامله يك كد رهگيري تعريف شده كه اين سامانه به مشاور املاك اعلام واز اين طريق امنيت قرارداد تضمين خواهد شد علاوه بر آن مي توان از اين روش به منظور اطلاع از آمار دقيق معاملات كه دليل اصلي افزايش كاذب قيمت مسكن گرديده جلوگيري نمود.
2-3-2-1-طرح کاداستر
يكي ديگر از راهكارهاي موردبحث در حوزه ثبت اسناد استفاده از سامانه كاداستراست.كاداستردر واقع به معناي ايجاد مديريت منطقي وعملي براي زمين است. در لايه هاي كاداستراطلاعات زمين مرجعي به دست مي آيد، كه اين اطلاعات نه تنها در موردمالكيت بلكه در ساير صنوف وبخش هاي جامعه مفيد است.
چنان كه بااستفاده ازنقشه هاي كاداستركه بر اساس GPS ,GISمختصات مشخص براي هر نقطه تعريف شده است كوچكترين خدشه اي به كميت و كيفيت اراضي وارد نمي شود لذا بر هر ميزان كه بتوان با استفاده ازسيستم اطلاعات دقيق وجامعي از اسناد واملاك ونقشه هاي دقيق شهري ازمناطقي مختلف كشور بدست آورد.مي توان گفت در جلوگيري از تخلفات و سوء‌استفاده هاي اجتماعي در برنامه ريزي ها وتصميم گيري در شهر سازي وتصريح در روند امور ثبتي موفق تر عمل كرد.سازمان ثبت اسناد واملاك كشوربا اجراي طرح كاداستر، كه پيش نياز موفقيت در عرصه هاي پيشگيري از وقوع جرم و كاهش دعاوي ملكي در كشور است، گامهاي بلندي در اين راستا برداشته است و هنوز نيازمند حمايت هاي دولت و مجلس محترم در اين زمينه است.چنانچه اين طرح بطور كامل اجرا گردد نقشه هاي هوايي كه از طريق ماهواره گرفته شده ومشخصات جغرافيايي لازم در آن نقشه ها منظور گرديده با پلاكهاي ثبتي تطبيق و در اسناد مالكيت قيد گردد.در نتيجه قابليت ها وتغييراتي را كه در شيوه هاي سنتي صدور اسناد مالكيت شاهد آن هستيم ديگر وجود نخواهد داشت. از آنجا كه در سيستم جامع املاك كاداستر، مشخصات ملك وسند مالكيت ومشخصات مالكين وانتقالات به تفكيك و ريز ثبت نگهداري مي شود.با ارائه ي برنامه هاي نرم افزاري مي توان به صورت اتوماتيك از صدور سندمالكيت جداگانه يك ملك به نام دو نفر ‌جلوگيري نمود.
2-3-2-2مكانيزه نمودن عمليات ثبت
يكي از ضروريترين نيازهايي كه امروزه در ادارات ثبت احساس ميشود مكانيزه نمودن عمليات ثبتي با استفاده ازآخرين برنامه هاي نرم افزار و نظارت امنيتي محسوس ونامحسوس (مخصوص اتاق سرور ادارات) ميباشد كه علاوه بر ايجاد امنيت براي مالكين سرعت ودقت را بالا برده كه اين امر موجب ميشود تا درهاي بسياري از تخلفات برروي متخلفين بسته شود.
2-3-2-3-حفظ ونگهداری اسنادواوراق
از آنجايي كه اسناد و مدارك موجود در پرونده هاي ثبتي پشتوانه حقوق دولت و ملت است واين مدارك از بروز جرم وجعل درگيري هاو دعاوي هاي زيادي جلوگيري مي نمايد، نگهداري آنها از ضروريات است. چرا كه اين اسناد و مدارك بايد سال ها وقر نها باقي بمانند تا در دعاوي ودرگيري هاي به آنها استناد شود. و از طرفي اين اسنادو مدارك بدليل جنس ها و ماهيیت آنها به غير از انسان دشمنان زيادي دارند از جمله آتش آب خاك حشرات وجوندگان كه بايد در امان باشند. همچنين اوراق بهادار اسناد طبقه بندي شده ومهرهاي اداري كه باكوچكترين غفلتي از طرف اشخاص ممكن است مورد دستبردقرار گيرند و ياتوسط جرقه اي آتش گرفته و يابه خاكستر تبديل شوند.از اين رواقداماتي جهت حفاظت اسناد ومدارك در مقابل سوانح در نظر گرفته شودنظيربازدید از فيوزهاي معيوب و قديمي خاموش نمود بخاري ها در پايان ساعت اداري استفاده از پرده هاي فلزي وغير قابل اشتعال كه نگهداري اسناد ومدارك در محفظه ها وكمدهاي ريلي تمام مكانيزه و نيز دسترسي افراد بايگاني محدود ومشخص و از سپردن پرونده هاي ثبتي به مراجعين و متقاضيان جهت جابجايي جلوگيري كرد.
2-3-2-4-همسان سازي اصطلاحات در ادارات
اصطلاحاتي مانند درز انقطاع فواصل پاركينگ ها در سازمان ثبت و شهرداري متفاوت است و اين اختلاف در ادبيات نهايتاً‌ منتهي به اختلاف در مساحي ها مي شود. كه با يكسان سازي اين ادبيات بسياري از مشكلات حل خواهد شد و يا بازديد هاي موازي كه توسط دوارگان انجام مي پذيرد، چنانچه توافق مي گردد كه يك بار بازديد از يك ساختمان صورت گيرد مي توان صورت مجلس هاي تفكيكي رابر اساس پايان كار شهرداري وقوانين تعريف شده از سوي سازمان ثبت انجام داد كه اين خود اثرات مثبت در امور قضا زدايي و رفع مشكلات ناشي از اختلاف در ادبيات ثبت وشهرداري اعمال سلايق شخصي ومفسدهايي كه بر اين امر مرتبط است خواهد داشت.
2-3-2-5-نظارت بر بنگاه هاي مشاوره املاك
سند انعكاس اراده طرفين
معامله دريك رابطه حقوقي است. اين رابطه كه عموماً‌در قالب يكي از عقود تجلي مي يابد، مي بايست داراي شرايطي باشد.هر گاه اين رابطه فاقد يك يا بعضي از شرايط صحت باشد، باطل و در دیگر موارد غیر نافذ و قابل فسخ است. موارد اصلی که باعث فسخ قرارداد است یکی عدم رعايت مقرارت ويادر نظر نگرفتن بعضي از آنها و دیگری عدم مهارت درتنظيم ونگارش قراردادهاي مربوط به خريدوفروش املاك است كه هر دو آنها موجب مي شود اراده طرفين مختل وبه علت مبهم بودن به موجب بروز اختلافات شده ودر نهايت باعث خسارات زيادي به يكي از طرفين و حتي دو طرف قرار داد گردد .با كمال تعجب و بدون هيچ مانعي اين وظيفه خصوصاً در معاملات راجع به اموال غير منقول به آژانس هاي معامله ملكي واگذار شده است يا به انعقاد عقد در دستان غير متخصصين افرادي كه فقط وظيفه واسطه گري را به عهده دارد قراردارد.

مطلب مشابه :  منبع پایان نامه درموردمیزان استفاده، پایگاه های اطلاعاتی، ضریب تاثیر، تحلیل داده

فصل سوم
روش اجرای تحقیق

3-1-روش اجرای تحقيق
از آنجايي كه موضوع تحقيق در خصوص ثبت نوين و كاداستر نياز به اطلاعات اوليه از شناخت كاداسترو ابزار

 
دسته‌ها: پایان نامه ها

دیدگاهتان را بنویسید