دانلود پایان نامه

آمره. قواعد آمره اصولا دارای سه عنصر می‌باشند. قواعد مربوط به نظم عمومی (نیازهای عمومی جامعه مانند خرید و فروش نان، گوشت،‌ دارو، سوخت، حمل و نقل عمومی و…) قواعد مربوط به حفظ و حراست اخلاق حسنه یا عفت عمومی در جامعه مانند عدم انتشار عکس‌های زشت و مستهجن، قواعد مربوط به سیاست‌های عمومی دولت مانند قواعد مربوط به ترافیک، امنیت عمومی،‌ مقررات صادرات یا واردات به کشور و‌غیره.

۱۰‌ـ‌ ید مالکانه:
از آنجا که در قرارداد مالکیت زمانی، خریدار مالک عین معین یا مالی با وصف کلی در معین می‌شود، ید خریدار ید مالکانه است نه امانی. بنابراین هرگونه مسئولیت نسبت به بروز عیب و نقص در مال خریداری شده از عهده یا ضمان خریدار ساقط است، مگر آنکه برخلاف شرایط مقرره در قرارداد عمل کرده باشد.

۲-۱-۸نکاتی که خریداران احتمالی باید به آن توجه کنند:
۱- توانایی مدیریت پروژه مالکیت زمانی:
خرید یک پروژه مالکیت زمانی یک معامله لحظه ای و زودگذر نیست. خریداران احتمالی باید توانایی مدیریت را در اداره بلندمدت پروژه مشاهده کنند تا رغبت خرید پروژه را داشته باشند.۹۱
۲-نحوه تعویض مالکیت زمانی:
امکان جابجا کردن و تعویض کردن پروژه های مالکیت زمانی در نظر خریداران بسیار مهم است. میزان احتمالی که خریداران برای وجود چنین امتیازی در پروژه در نظر می گیرند و یافتن افرادی که مایل به چنین کاری باشند بسیار مهم است.

۳-نوع نگاه به مالکیت زمانی:
به برنامه های مالکیت زمانی منحصراً به عنوان یک نوع سرمایه گذاری نگاه نکنید، بلکه در واقع رزرو جا برای تعطیلات است و باید به عنوان هزینه تعطیلات به آن نگاه کرد.
۴-مراجعه حضوری:
تلاش کنید آن ملک را از نزدیک ببنیند، اگر نمی توانید و برای شما مقدور نیست با افرادی که با آن منطقه آشنا هستید مشورت کنید. در مورد قرارداد نیز دقت کنید.
۵-نوع مالکیت:
توجه کنید که ملکی که ارایه شده است نوع اول یا نوع دوم مالکیت زمانی است. نوع اول گرانتر است. و در عین حال مزیت های مالیاتی دارد. نوع دوم ارزان تر است اما امکان فروش مجدد آن محدودتر است.۹۲
۶-هزینه نگهداری:
مالکان پروژه های مالکیت زمانی با خطر افزایش سالانه هزینه های نگهداری روبرو هستند. ممکن است هزینه های پرداختی جوابگوی استهلاک معمول دارایی نباشد.
۷-برآورد هزینه ها:
همه هزینه های مرتبط با خرید یک پروژه مالکیت زمانی را در نظر بگیرید.۹۳

۲-۲مالکیت زمانی در قالب عقود معین
عقود معین به گروهی از قراردادها گفته می شود که در قانون نام خاص دارد و قانونگذار شرایط ویژه و آثار آن ها را معین کرده است : مانند عقد بیع ، اجاره ، قرض ، ضمان ، صلح و … دراین گونه قراردادها که به دلیل اهیمت اجتماعی و اقتصادی خود از دیرباز مورد توجه قانونگذار بوده است ، قالب اراده از پیش فراهم شده و همه امور به حاکمیت اراده دو طرف واگذار نشده است . آنان نیازی به پیش بینی تمامی حقوق وتکالیف ناشی از پیمان را ندارند زیرا قانون این امور مهم را به گردن گرفته۹۴ و در واقع عقود معین دارای مجموعه ایی از قواعد امره و تکمیلی هستند که افراد مکلفند هنگام قرارداد عقد بیع آن ها را در نظر بگیرند . اما عقود نامعین ، عقودی می باشند که در قانون عنوان و صورت ویژه ای ندارند و شمار آن ها نامحدود می باشد و شرایط و آثار هر پیمان بر طبق قواعد عمومی قراردادها و اصل حاکمیت اراده معین می شود مانند قرارداد مربوط به نشر و طبع کتاب و انتقال سرقفلی و اقامت در مهمانخانه و بازکردن حساب جاری و بستری شدن در بیمارستان .
عقود معین را از جهات گوناگون می توان تقسیم کرد : از جمله عقود تملیکی و عهدی -معوض و رایگان – لازم و جایز۹۵.
یک سری از عقود و قراردادها با توجه به نتیجه و اثر عقد به دو گروه عهدی و تملیکی تقسیم می شوند در عقود تملیکی ، اثر مستقیم عقد ، انتقال مالکیت یا سایر حقوق عینی است مانند بیع ، اجاره ، رقبی ، عمری.
ولی درعقود عهدی ، نتیجه قرارداد عبارت است از : ایجاد ، انتقال یا سقوط تعهدات مانند : حواله ، ضمان ، کفالت و …۹۶
از سوی دیگر عقود و قراردادها را با توجه به موضوع و هدف اقتصادی آنها به دو دسته معوض و مجانی تقسیم کرده اند . بر اساس این تقسیم عقود معوضه ، عقودی هستند که در آنها دو تعهد یا تملیک متقابل باشد مانند عقد بیع ، اجاره و قرض . در مقابل عقود مجانی ، تنها در بردارنده ی یک تعهد یا تملیک می باشد مانند هبه و عاریه.۹۷
عقود تملیکی معوض نیز به دو گروه تقسیم می شود : عقودی که در آنها مالکیت عین انتقال می یابد مثل بیع و قرض و دیگر عقودی که در آن منفعت یا حق مورد انتقال قرار می گیرد مانند عقد اجاره ، عُمری .
در مالکیت زمانی ، مالکیت یک عین به صورت زمان بندی شده و در مقابل عوض به چند نفر منتقل می شود .چنین قراردادهایی از نظر ماهیت و آثار به عقود تملیکی و معوض عین ، شباهت دارند پس برای یافتن جایگاه مالکیت زمانی در میان عقود معین ، عقود تملیکی و معوض باید مورد بررسی قرار گیرد .

مطلب مشابه :  توسعه منطقه ای، توسعه روستایی

۲-۲-۱مقایسه مالکیت زمانی با عقد قرض
۲-۲-۱-۱تعریف عقد قرض :
ماده ۴۶۸ قانون مدنی مقرر می دارد : ” قرض عقدی است که به موجب آن امر ، طرفین مقدار معینی از مال خود را به طرف دیگر تملیک می کند که طرف مزبور مثل آن را از حیث مقدار و جنس و وصف ردّ نماید و در صورت تعذر ردّ مثل قیمت یوم الرّد را بدهد ” قرض وسیله ای برای تعاون اجتماعی می باشد چون باعث می شود ک
سی که نیاز به مالی دارد آن را از دیگران بگیرد و در فرصت مناسب مثل آنچه را به وام گرفته است پس بدهد .

۲-۲-۱-۲اوصاف عقد قرض:
۱- قرض عقدی است تملیکی ، زیرا پس از توافق دو طرف موضوع آن به ملکیت وام گیرنده در می آید.
۲- قرض عقدی است رضایی ، بدین معنی که بر خلاف قانونی مدنی فرانسه و فقه ، قبض موضوع قرض از شرایط تملیک نیست .
۳- قرض عقدی است معوض ، منتها نه به صورت سایر معاوضات ، بدین معنی که بر طبق مفاد توافق تلف موضوع قرض زیان آور است و وام گیرنده باید مثل یا قیمت آن را به وام دهنده بدهد .
۴- قرض عقدی است که در حدود مفاد خود لازم است ، یعنی وام دهنده نمی تواند عقد را فسخ کند و آنچه را تملیک کرده است پس بگیرد ، ولی چون تعهد وام گیرنده در پرداختن مثل یا قیمت مال تملیک شده تعهد حال می باشد ، بسیاری از نویسندگان قرض را به این اعتبار جایز دانسته اند .۹۸

نتیجه :
تردیدی نیست که مالکیت زمانی با توجه به ماهیت آن در قالب عقد قرض نمی گنجد زیرا که عقد قرض عبارت است از تملیک مال در مقابل رد مثل یا رد قیمت در صورت تعذر ردّ مثل یعنی مقترض، مال را استفاده می کند وملزم به رد مثل آن از حیث مقدار،جنس ووصف می باشد. ولی در مالکیت زمانی ، مالکیت یک عین در مقابل ثمن به چند نفر منتقل می شود .

۲-۲-۲مقایسه مالکیت زمانی با عقد معاوضه
۲-۲-۲-۱تعریف معاوضه :
در فقه معاوضه در زمره ی عقود معین نیست۹۹. ولی قانون مدنی معاوضه را به تقلید از حقوق اروپایی در شمار عقود معین آورده ولی در تعریف آن از فقه پیروی کرده . ماده ۴۶۴ قانون مدنی در تعریف معاوضه مقرر می دارد : ” معاوضه عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین مالی می دهد به عوض مالی دیگر که از طرف دیگر اخذ می کند ، بدون ملاحظه ی اینکه یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن باشد ” .

۲-۲-۲-۲اوصاف معاوضه :
۱- معاوضه از عقود معوض است زیرا در آن دو موضوع متقابل وجود دارد که با هم مبادله می شوند و هر یک از آن دو عوض دیگری قرار می گیرد .
۲- معاوضه از عقود تملیکی است زیرا در اثر آن هر یک از دو طرف مالی را که داشته از دست می دهد و در برابر آن مالک مالی می شود که طرف دیگر به معامله گذارده . (م۴۱۴ قانون مدنی)
۳- معاوضه از عقود لازم است چون نه تنها قانونگذار به جواز آن اشاره نکرده شباهت آن با بیع نیز اصل لزوم قراردادها را تائید می کند .۱۰۰

نتیجه :
اینکه مالکیت زمانی در قالب عقد معاوضه نمی گنجد زیرا که در معاوضه هدف طرفین تنها مبادله دو کالا می باشد بدون اینکه توجه داشته باشند که یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن می باشد . اما در مالکیت زمانی ، مالکیت در مقابل ثمن و به صورت زمان بندی شده به چندین نفر منتقل می شود .

۲-۲-۳مقایسه مالکیت زمانی با عقد بیع

۲-۲-۳-۱تعریف بیع:
بیع از عقود تملیکی می باشد همانطور که ماده ۳۳۸ قانون مدنی بیع را اینطور تعریف کرده است : ” بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم به. پس معلوم می شود که ۱- بیع عقدی است تملیکی ۲- مبیع باید عین باشد . ۳- بیع از عقود معوض می باشد .
آنچه مسلم است ماده ۳۳۸ قانون مدنی بیع را مقید به عین که شامل اموال خارجی و شی قابل لمس می باشد دانسته است۱۰۱ لذا درخصوص مالکیت زمانی صرفاً تملیک منفعت امکانات در فرجه های زمانی متناوب موافق قرارداد به منتفع تعلق می گیرد . از این حیث بیع تلقی نمودن این نوع از قراردادها با مشکل مغایرت با قانون و نص صریح ماده ۳۳۸ قانون مدنی مواجه می باشد .
در واقع آنچه که باعث تمایز مالکیت زمانی باعقد بیع می شود موقت بودن تملیک در قرارداد مالکیت زمانی می باشد زیرا در این قرارداد مالک، عین را برای مدت محدودی مثلاً یک فصل به چند نفر منتقل می کند و این ترتیب هر ساله تکرار می شود اما ماهیت عقد بیع با تملیک موقت سازگار نیست .۱۰۲

مطلب مشابه :  نواحی روستایی، مناطق روستایی

۲-۲-۳-۲ویژگی های عقد بیع :
۱- عقد بیع از عقود تملیکی و معوض می باشد . به این معنا که بایع ، مبیع را در مقابل ثمن به مشتری تملیک می کند . این ویژگی عقد بیع را از عقود عهدی مثل حواله و جعاله و عقود اذنی مثل عاریه و ودیعه متمایز می کند .
۲- عقد بیع ،عین مال مورد معامله قرار می گیرد . یعنی موضوع بیع ، انتقال عین در مقابل عوض می باشد . این ویژگی هم عقد بیع را از اجاره و سایر عقود در مورد تملیک غیرعین جدا می کند .
۳- ویژگی دیگر عقد بیع ، لزوم آن می باشد که باعث تمایز آن ازعقود جایز می شود .
۴- دیگر از ویژگی های بیع ، دوام بیع می باشد .

۲-۲-۳-۳شرایط عقد بیع :
از رایج ترین و مهم ترین عقود متداول بین عموم مردم عقد بیع می باشد . بنابراین قانونگذار از جهت تنظیم روباط متعاقدین یک سری قوانین و مقررات را برای این عقد مهم وضع نموده است .
اهم شرایط عقد بیع از قرار ذیل می باشد :
۱- مبیع باید عین باشد ، اعم از عین شخصی یا کلی یا کلی در معین . این قید درماده ۳۳۸ قانون مدنی به صراحت بیان شده .
۲- مبیع باید دارای منفعت عقلایی باشد .
یعنی عقلاً برای مبیع منفعتی وجود داشته باشد و عرفاً عقلای جامعه این منفعت را می پذیرند.۱۰۳
۳- مبیع باید قابل خرید و فروش باشد . یعنی خرید و فروش آن قانوناً ممنوع نباشد . (ماده ۳۴۸ ق . م ) پس مالی که به حکم قانون خرید و فروش آن ممنوع باشد نمی تواند موضوع بیع قرار بگیرد .
۴- مبیع باید مالیت داشته باشد . (ماده ۲۱۵ قانون مدنی ) خرید و فروش اموالی که ارزش مالی ندارند صحیح نمی باشد .
۵- مقتضای ذات عقد بیع تملیک و تملک است .
مطابق ماده ۳۶۲ قانون مدنی : آثار اولیه و ذاتی عقد
بیع ، انتقال مالکیت مبیع و ثمن می باشد. یعنی به مجرد اینکه عقد بیع واقع شد ، بایع ثمن را و مشتری ، مبیع را مالک می شود که اینها از آثار رضایی بودن عقد بیع می باشد .

۲-۲-۳-۴نمونه کاربردی مالکیت زمانی :
یکی از شرکت های ایرانی۱۰۴ برای انتقال املاک تفریحی و رفاهی خود از عقد بیع با شرط مهایات استفاده کرده است . قسمتی از متن قرارداد متحدالشکل مورد استفاده این شرکت بر شرح آتی می باشد . ” مورد معامله یک پنجاه و دوم مشاع از کل شش دانگ ویلای شماره ……. از مجموعه ۲۲ ویلای مجتمع آبادگران واقع در ساحل جزیره کیش به پلاک ثبتی …… که موقعیت دقیق آن روی نقشه تعیین و به روئیت خریدار و امضای طرفین رسیده است :
خریدار با آزادی کامل و با آگاهی از شرایط و ضوابط زمانی و مکانی و با توجه به تفاوت قیمت ویلا در هفته های سال ، هفته ………. سال را جهت استفاده از ویلا انتخاب نموده . خریدار ، حق استفاده از بقیه ی ایام سال را از خود سلب نموده و هیچ گونه حقی در بقیه ایام سال در استفاده از این ویلا نخواهد داشت .
شرکت یاد شده هر یک از ویلاهای متعلق به خود را در قالب عقد بیع مشروط به مهایات به صورت مشاع به ۵۲ نفر ( تعداد هفته های سال ) می فروشد و در ضمن عقد مذکور ، شرط می کنند که هر یک از مالکین مشاع ویلای مورد معامله ، فقط در هفته خاص و مشخص از سال حق استفاده و بهره برداری از ویلا را دارند.

۲-۲-۳-۵رویه قضایی :
در مورد مشروعیت مالکیت زمانی ، از اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه ، استعلام به عمل آمده است که به دو مورد از نظریات ابرازی این اداره اشاره می کنیم :

نظریات اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه :
الف) نظریه شماره ۵۰۴۲/۷ مورخ ۱/۸/۱۳۷۵ : ” عقد بیع با فرض مندرج در استعلام قابل تحقق نیست ، به عبارت دیگر بیع یک ملک برای مثلاً یک فصل سال با قوانین موجود مطابقت ندارد ، زیرا وقتی که ۶ دانگ ملکی را می فروشد آن ملک از ملکیت او خارج و داخل در ملکیت مشتری می گردد و این امر محدودیت زمانی ندارد ، یعنی برای همیشه است ، ولی در بعضی از کشورهای اروپایی این قبیل معاملات تجویز شده است . و اگر مصلحت باشد که در ایران هم آن روش اعمال شود نیاز به تصویب قانون خاص دارد ” .
ب ) نظریه شماره ۱۵۵۸/۷ مورخ ۲/۷/۱۳۷۶ ” آنچه در این بند از استعلام آمده در حقوق ایران و قوانین جاریه پیش بینی نشده است و سابقه ندارد . ولی درحقوق کشورهای اروپایی و آمریکایی مطرح و تجویز شده است . در ایران هم با قوانین موجود اگر چند نفر به شرکت منزلی را خریداری کنند

 

دیدگاهتان را بنویسید