اشتباه قلمی در ثبت املاک یا سند مالکیت

براساس بند 3 ماده 25 قانون ثبت «هرگاه در موقع ثبت ملک و یا ثبت انتقالات بعدی صرفاً به علت عدم توجه و دقت نویسنده سند مالکیت و یا دفتر املاک اشتباه قلمی رخ دهد و همچنین در صورتیکه ثبت دفتر املاک مخالف یا مغایر سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد هیات نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر خواهد کرد».

این بند در ارتباط با املاکی است که ثبت دفتر املاک گردیده است و بر اثر عدم توجه و دقت نویسنده هنگام ثبت ملک یا ثبت انتقالات در  دفتر املاک و تحریر سند مالکیت اشتباهی رخ داده و در واقع این اشتباه قلمی است و یا اینکه ثبت دفتر املاک مغایر یا مخالف با سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد در این خصوص لازم به توضیح است که اگر اشتباه را قبل از امضاء و تکمیل ثبت دفتر املاک مامور ثبت متوجه شود خودش اقدام به اصلاح می نماید ولی اگر بعد از اینکه اشتباه وارد دفتر ثبت املاک شود و مامور آنرا تکمیل نماید و بعداً به وقوع اشتباه متوجه شود یا متعاقباً مغایرت آن با اسناد رسمی و یا حکم دادگاه معلوم گردد در این صور ت موضوع در هیات نظارت مطرح و اصلاح دفتر املاک و سند مالکیت طبق رای هیات نظارت انجام می گیرد این رای صادره هیات نظارت نیز قطعی است رای زیر از مصادیق بند 3 می باشد.

ثبت ششدانگ یکباب خانه به مساحت 413 مترمربع به پلاک 28/103 ورامین پذیرفته شده و تحدید حدود با ابعاد و مساحت معین تعیین و سند مالکیت بر طبق تحدید انجام شده صادر و تسلیم گردیده است بعداً با رسیدگی که حسب درخواست مالک به عمل آمده معلوم شد بدون هیچگونه تغییری در ابعاد تعیین شده مساحت ملک مذکور 475 مترمربع میباشد یعنی در امر مساحی قبلاً اشتباه شده و تصرف مالک در اضافه مذکور و عدم تجاوز و تعارض وسیله ثبت مربوط تصدیق شده لذا هیات نظارت در ثبت استان تهران در رای شماره 8529 مورخ 24/6/73 چنین رای داد «با توجه به محتویات پرونده نسبت به اصلاح مساحت پلاک مورد گزارش در دفتر املاک و سند مالکیت و سایر سوابق به نحو صحیح و پس از وصول هزینه های قانونی نسبت به مقدار اضافی اقدام نمائید[1]» در خصوص رای مزبور چون سند مزبور صرفاً اشتباه قلمی از جانب نویسنده سند بوده و وارد دفتر املاک شده مراتب در هیئت نظارت مطرح گردیده است و چون باستناد رای هیات نظارت تجاوز و تداخل نسبت به مجاورین بعمل نیامده است یعنی اصلاح سند موجب ضرر اشخاص دیگر نمی باشد پرونده بدون ارجاع به مراجع قضایی در خود اداره ثبت حل و فصل می شود.

در صورتیکه اگر قبل از ثبت ملک در دفتر املاک مسئول ثبتی متوجه اشتباه مزبور میگردید به هیات نظارت نیز لازم نبود گزارش شود خود مسئول مربوطه مراتب را شخصاً اصلاح می نمود.

مبحث اول- رای هیات نظارت در خصوص مغایرت دفتر ثبت املاک با سند رسمی

رای زیر از مصادیق مغایرت دفتر ثبت املاک با سند رسمی موضوع قسمت آخر بند 3 میباشد به موجب پرونده کلاسه  شورایعالی ثبت قسمت املاک سند مالکیت ششدانگ یک قطعه به مساحت 350 مترمربع تحت پلاک 5716 فرعی از 346 بخش ده تهران بنام آقای نصرت اله… صادر گردیده است که به موجب سند انتقال قطعی شماره 68645- 19/8/58 دفتر اسناد رسمی 72 تهران به آقای علی …. واگذار گردیده است. بعلت عدم ثبت خلاصه معامله سند مذکور در دفتر املاک و صدور حکم از دادگاه انقلاب اسلامی مبنی بر مصادره اموال مالک قبلی به نفع بنیاد مستضعفان و جانبازان سند مالکیت پلاک مذکور بنام بنیاد صادر شده است با ارائه سند مالکیت اولیه از طرف خریدار سند قطعی فوق الذکر (آقای علی …) و احراز اصالت سند مذکور و با صدور اخطار و مطالبه سند مالکیت و گذشت 7 ماه و خودداری بنیاد از ارسال سند مالکیت موضوع در هیات نظارت ثبت استان مطرح و هیات بشرح ذیل مبادرت به صدور رای نموده است «در صورت ارائه سند مالکیت صادره، پلاک مورد گزارش بنام بنیاد مستضعفان ابطال و ضبط سند مالکیت مذکور بلامانع خواهد بود در غیر اینصورت موکول به رسیدگی و امعان نظر مراجع ذیصلاح قضایی است» یعنی هیات نظارت می گوید اگر بنیاد مستضعفان اصل سند مالکیت را جهت ابطال به اداره ثبت ارائه ننماید اداره ثبت هیچگونه اقدامی نمی تواند انجام بدهد که این ر ای هیات نظارت مورد اعتراض وکیل خریدار قرار می گیرد و با طرح موضوع در شورایعالی ثبت شورا بشرح ذیل مبادرت بصدور رای کرده است.

مطلب مشابه :  مسئولیت و تعهدات پدیدآورنده در قبال دانشگاه

مبحث دوم- رای شورایعالی ثبت (در ارتباط با اشتباهات قلمی در ثبت املاک)

با توجه به سوابق امر چون پلاک 5716/346 بخش 10 تهران طی سند شماره 68645-19/7/58 تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره 74 تهران مورد انتقال واقع شده و در واقع در زمان صدور حکم مصادره مالک اولیه دیگر مالکیتی نسبت به پلاک مذکور نداشته است لذا صدور سند مالکیت بنام بنیاد مستضعفان به استناد حکم صادره فوق الاشعار موردی نداشته است و شورا ضمن نقض رای هیات نظارت ثبت استان تهران مقرر میدارد که سند مالکیت پلاک فوق الذکر که بنام بنیاد مستضعفان صادر گردیده است را زائد تلقی و مراتب را در سوابق دفتر املاک و دفاتر اسناد رسمی تابعه و بنیاد مستضعفان منعکس نماید[2].

همانطوریکه از مفاد رای معلوم می شود اشتباه مزبور از دفتر املاک ناشی شده است زیرا دفاتر اسناد رسمی در تنظیم املاک قبلا پلاک موجود را از اداره ثبت و بخش مربوطه استعلام می نمایند و پس از احراز مالکیت مالک و عدم وجود سایر اشکالات و موانع تنظیم سند نسبت به تنظیم معامله بنام خریدار اقدام مینمایند و پس از امضاء متعاملین سند و تکمیل آن سر دفتر خلاصه معامله سند را ظرف 5 روز[3] به اداره ثبت می فرستد و اداره ثبت نیز باید بلافاصله مطابق ماده 104 آئین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1317 و طبق بند 1 ماده مزبور که مقرر داشته (در مورد انتقال قطعی تمام ملک باید خلاصه انتقال را مطابق معمول در زیر ثبت ملک ثبت و خروج آنرا از مالکیت مالک اولی نیز با مرکب قرمز و در ملاحظات دفتر املاک قید نمایند) اقدام نماید بنابراین اگر دفتر املاک خلاصه ارسالی از دفترخانه را در موعد مقرر ثبت دفتر املاک میکرد مالک جدید مشخص میشد و در دفتر  املاک مالکیت بنام مالک قبلی نمی ماند تا متصدی دفتر املاک نیز به اشتباه در استعلام نام مالک قبلی را به عنوان مالک ملک اعلام نماید. پس بند مزبور (4) شامل دو فرض است :

 

فرض اول- اشتباهات قلمی است که در دفتر املاک و یا سند مالکیت توسط مامور مربوطه انجام می گیرد.

 

فرض دوم- مغایر بودن ثبت دفتر املاک با مندرجات سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه است.

تکمله: با توجه به قید حکم نهائی دادگاه در بند مزبور بنظر می رسد تا توضیحاتی در این ارتباط داده شود: توضیح داده شود که اصطلاح مزبور در ماده 22 قانون ثبت بدین مضمون «در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد» تبصره ماده مزبور نیز حکم نهایی را تعریف نموده است[4]. قابل ذکر است که حکم نهایی با حکم قطعی تفاوت دارد بدین معنا که هر حکم نهایی حکم قطعی هم هست اما بعضی از احکام قطعی هست لیکن نهایی نیست زیرا مراد از حکم قطعی در امور حقوقی، حکمی است که قابل اجرا باشد و ممکن است حکمی قابل اجرا باشد در حالیکه به مرحله نهایی نرسیده است[5].

 

در مسائل ثبت املاک قانونگذار ایران در موارد عدیده مصرحاً می گوید که باید حکم نهایی صادر گردد به عنوان نمونه:

مطلب مشابه :  تعریف مدیریت گروهی استرس به شیوه‌ی شناختی – رفتاری

1- ماده 22 ق ثبت مقرر می دارد: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده … مالک خواهد شناخت.

در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهو الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.

2- بند 12 آئیننامه ماده 299 قانون امور حسبی مصوب 1323 که می گوید اگر ترکه متوفی بوسیله دادگاه تقسیم شده و حکم نهایی دادگاه در این خصوص به اداره ثبت داده شود و یا اینکه …

3- بند اول ماده سوم قانون ثبت اشتباهات ثبتی و اسناد معارض که در سال 1351 به تصویب رسیده است می گوید سند مالکیت مقدم تا موقعی که به حکم نهایی دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته خواهد شد و ..

4- بند یک ماده 33 قانون ثبت که مقرر می دارد در صورتیکه ملک قبل از تاریخ اجرا این قانون به موجب حکم نهایی به مالکیت قطعی منتقل الیه محکوم شده باشد.

5- در ماده 112 قانون ثبت، ماده 104 مکرر آیین نامه قانون ثبت و … این اصطلاح حکم نهایی بکار رفته است از ذکر این مواد و نمونه ها به این نتیجه می رسیم که در مورد ثبت املاک علی الاصول حکم نهایی معتبر است نه حکم قطعی و مجموعه این مواد می تواند مناط قطعی و ملاک یقینی به وفق این نظر باشد ماده 71 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب 25/4/1354 مقرر می دارد محاکم دادگستری مکلفند در هر مورد که رای بر بی اعتباری سند رسمی صادر می کنند مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلان کنند هر گاه موضوع سندی که ابطال شده ملک باشد مفاد حکم در ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی توسط سردفتر منعکس خواهد شد ولی هرگونه اقدام نسبت به دفتر املاک و سند مالکیت موکول بصدور حکم نهایی و اعلان آن بر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواهد بود عبارت ولی هر گونه اقدام … به ما می آموزد که:

1- در مورد ثبت دفتر املاک و سند مالکیت عموماً و بدون استثناء حکم نهایی متبع است و بدون چنین حکمی اقدامی در این دو نوشته رسمی (دفتر املاک و سند مالکیت) که از مظاهر نظم عمومی است نباید کرد.

2- نسبت به سایر دفاتر رسمی ثبت چنین قاعده ای وجود ندارد بنابراین اگر دادگاهی حکم به بطلان سند معامله ای بدهد که موضوع آن ملک نباشد (مثلاً سند سرقفلی، سند بیع قطعی منقول) به موجب این حکم قطعی باید عمل شود و به انتظار حکم نهایی نباید نشست. [6]

[1] – علی حقیقت، ثبت املاک در ایران، همان منبع،  ص 177.

[2] – سید حسن میرحسینی،  رای شماره 227 شرح آراء شورایعالی ثبت، چاپ اول، نشر ميزان، تهران، 1389، ص563.

[3] – ماده 36 آئیننامه دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317 بعد از تنظیم سند سر دفتر مکلف است خلاصه معامله را که نزد او واقع شده در برگهای مخصوص اینکار نوشته منتهی در ظرف 5 روز به اداره ثبت بفرستد.

[4] – حکم نهایی عبارت است از : حکمی که بواسطه طی مراحل قانونی و یا به واسطه انقضاء مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوائی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود البته اصطلاحات استیتاف و تمیز در حال حاضر به تجدید نظر تلقی میشود بنابراین حکم نهایی بر مبنای سیستم موجود حکمی است که مراحل اعتراض و تجدید نظر را طی کرده و یا به علت انقضاء موعد قانونی آنها نهایی شده باشد.

[5] – غلامرضا شهری، حقوق ثبت، همان منبع، ص111.

[6] – محمد جعفر جعفری لنگرودی، حقوق ثبت، همان منبع،  ص 182 تا 184.